Fernanda Paula


 Oliveira

PROFESSORA UNIVERSITÁRIA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FAQs

Na presente página disponibiliza-se um conjunto de respostas a questões que nos vão sendo colocadas sobre as mais diversas temáticas e cuja resposta consideramos importante partilhar com um grupo maior de destinatários.

Muito embora em regra as questões que nos são dirigidas versem sobre situações concretas, marcadas pelos circunstancialismos fácticos que lhe estão subjacentes, as respostas que aqui se apresentam tentam afastar-se desses circunstancialismos, fornecendo uma resposta mais genérica. Por esse motivo, as respostas que constam desta página não podem ser transpostas, sem mais, para a resolução de casos concretos, cujos dados de facto podem introduzir especificidades que conduzam a uma resposta distinta. Visam, sim, orientar a linha de raciocínio a seguir sempre que uma questão idêntica seja colocada.

No presente momento disponibilizamos apenas algumas FAQs sobre o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação após a alteração do Decreto-Lei n.º 26/2010, de 30 de Março.
De forma a apresentar uma certa lógica sistemática, as questões encontram-se organizadas por grupos.


Sendo o regime de comunicação prévia “facilitador” para o interessado e evitando algum “poder discricionário” por parte do órgão autárquico, há algum impedimento que o mesmo interessado possa optar, ele próprio pelo regime de licenciamento?

R: Não. Os procedimentos são definidos por lei e não há a possibilidade de serem “modelados” pela administração nem pelos interessados. Prova disso é o disposto no n.º 11 do artigo 11.º, do qual resulta que deve ser apreciada na fase de saneamento a correcção procedimental (isto é, se o procedimento apresentado corresponde ao aplicável) e, caso tal não suceda, determina a necessidade o mesmo ser “encaminhado” para o procedimento legalmente determinado.

Da mesma forma, decorre do n.º 2 artigo 3.º a impossibilidade de os regulamentos municipais alterarem o âmbito de aplicação dos procedimentos de controlo prévio a que as operações estão submetidas.

Perante uma obra de escassa relevância urbanística acompanhada de parecer do IGESPAR por se localizar em sítio classificado, a câmara é obrigada a emitir uma licença?

R: O RJUE, após as alterações do Decreto-Lei n.º 26/2010, tornou mas clara a articulação das obras de escassa relevância urbanística (em princípio isentas de qualquer procedimento de controlo preventivo) com o regime de protecção (classificação). Com efeito, nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 6.º-A, as obras de escassa relevância urbanística realizadas em imóveis classificados ou em vias de classificação não estão isentas de controlo preventivo, estando antes sujeitas a licenciamento [alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º].

Curiosamente aquele n.º 2 do artigo 6.º-A não se refere às obras realizadas em imóveis integrados em sítios classificados ou em vias de classificação, mas a leitura deve ser idêntica por força do disposto no n.º 1 do artigo 6.º que determina que as obras de escassa relevância urbanística estão isentas de controlo preventivo [alínea c)], “sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º.

Como interpretar o disposto nos n.ºs 8 e 9 do artigo 13.º?

R: Antes de mais é de referir que o artigo 13.º regula duas realidades distintas a propósito dos projectos de especialidades: a constante dos n.ºs 7 e 8, aplicável para efeitos de licenciamento ou comunicação prévia das operações urbanísticas onde aqueles projectos tenham de ser apresentados e a decorrente do n.º 9, aplicável para efeitos de emissão da autorização de utilização.

Com efeito, enquanto aqueles primeiros se referem às consultas, certificações, aprovações ou pareceres sobre os projectos das especialidades e outros estudos, o n.º 9 diz respeito realização de vistoria, certificação, aprovação ou parecer, sobre a conformidade da execução dos projectos das especialidades e outros estudos com o projecto aprovado ou apresentado. Ora, a verificação da conformidade da execução dos projectos de especialidades com o que foi aprovado ou apresentado só faz sentido no momento da apresentação do pedido de autorização de utilização, pois apenas neste momento a operação já se encontra executada, podendo ser preenchida aquela previsão legal.

Por se referirem a realidades distintas, é necessário tratar também diferenciadamente essas duas realidades. Realce-se, contudo, que ao contrário do que parece ter sido entendido a propósito destes normativos, dos mesmos não decorre a desnecessidade de consulta ou de certificação dos projectos ou da respectiva execução por entidade legalmente definidas, mas tão-somente a desnecessidade de os mesmos serem apresentados ao município no âmbito dos correspectivos procedimentos de controlo preventivo (licenciamento ou comunicação prévia, no caso do n.º 8; autorização de utilização, no caso do n.º 9) quando exista termo de responsabilidade emitido por técnico legalmente habilitado para o efeito de acordo com o respectivo regime legal, que ateste aquela conformidade, o que é coisa bem diferente.

No que diz respeito à situação a que se refere o n.º 8 do artigo 13.º. Resulta deste normativo a desnecessidade de apresentação, no âmbito do procedimento de controlo preventivo de licenciamento ou de comunicação prévia da obra, das consultas ou das certificações dos projectos de especialidades legalmente exigidas, sempre que tenha sido apresentado termo de responsabilidade do técnico autor do projecto que ateste a conformidade deste às normas aplicáveis.

Antes de mais não é de admirar esta solução. Com efeito, de há muito que os órgãos municipais praticamente apenas exercem um poder de controlo de carácter urbanístico sobre as obras de edificação: veja-se o disposto no n.º 8  artigo 20.º, de acordo com o qual se exclui a apreciação prévia por parte dos órgãos autárquicos dos projectos de especialidades quando estes sejam acompanhados de declaração de responsabilidade dos respectivos autores que estejam inscritos em associação pública (regra apenas exceptuada quando as declarações forem formuladas nos termos do n.º 5 do artigo 10.º). A esta ausência de apreciação, o n.º 8 do artigo 13.º veio acrescentar a desnecessidade de juntar ao processo administrativo a aprovação ou certificação daqueles projectos de especialidades por entidade externa ou interna, conforme o legalmente estipulado, desde que exista termo de responsabilidade do respectivo autor que, para além de atestar que na elaboração do mesmo foi cumprida a legislação específica, assegure que, caso exista previsão legal a exigir a aprovação ou certificação do projecto, a mesma já foi obtida ou está em curso, tornando desnecessária a apresentação dessa aprovação nos serviços municipais.

Vem assim, proceder-se a um reforço de simplificação procedimental (e de desburocratização), tornando inexigível a junção ao processo de elementos (aprovações e certificações) que se consideram desnecessários no seu âmbito, o que não significa a desnecessidade de eles serem obtidos, se legalmente exigíveis. E isto numa lógica de diminuição dos poderes de controlo municipais no âmbito dos processos de gestão urbanística (reservando-se este controlo para as questões para que os municípios estão mais vocacionados: as questões estritamente urbanísticas) e procedendo-se a um reforço da responsabilidade dos técnicos nestes domínios.

Já o que se refere ao n.º 9 do artigo 13.º, trata-se de um normativo que vale para efeitos da autorização de utilização. A este propósito refira-se, antes de mais, que o pedido de autorização de utilização já não tem de ser instruído com termo de responsabilidade de todos os autores de projecto (de especialidade e de arquitectura) de obra, mas apenas do director de obra ou do director de fiscalização de obra onde estes apenas atestam que a obra foi executada de acordo com o projecto de arquitectura e de arranjos exteriores aprovados ou admitidos (artigo 63.º, n.º 1), o que se compreende por a autorização de utilização, da competência do presidente da câmara, servir exclusivamente para este fim: verificar se a obra foi concluída em conformidade com o projecto de arquitectura e arranjos exteriores (n.º 1 do artigo 62.º).

Se estes termos de responsabilidade não forem apresentados, terá de ser realizada a vistoria a que se refere o artigo 64.º, de forma a atestar a conformidade daquela execução; se tiverem sido apresentados, o presidente da câmara decide se a realiza ou não consoante, respectivamente, considere que estão verificados ou não os pressupostos referidos nas alíneas b) e c) do artigo 64.º.

Diferentemente do que sucede quanto à execução do projecto de arquitectura e de arquitectura paisagística, se passam as coisas quanto à execução dos projectos de especialidade, sendo a este propósito que tem aplicação o n.º 9 do artigo 13.º aqui em anotação.

O que dele decorre, em primeira linha, é a obrigatoriedade de entrega das certificações legalmente exigíveis ou das aprovações ou pareceres que atestem a conformidade da execução dos projectos de especialidade com os aprovados ou apresentados. Apenas numa segunda linha se admite que estas certificações aprovações ou pareceres (e vistorias associadas) sejam dispensadas, não se apresentando os mesmos como pressuposto sine qua non para a emissão da autorização de utilização: quanto o pedido de autorização venha acompanhado por termo de responsabilidade de técnico habilitado para o efeito, de acordo com o respectivo regime legal, que ateste a conformidade daquela execução. A entrega do referido termo de responsabilidade garante ao município ou que as instalações estão certificadas ou estão em fase de certificação cumprindo o pressuposto da legislação específica.

Resulta claramente do que acabámos de afirmar, que o que decorre do n.º 9 do artigo 13.º não é a criação de uma isenção da consulta, parecer ou certificação da execução dos projectos de especialidade ¾ que continuam a ser obrigatórios nos casos e nos termos legalmente exigidos ¾, mas sim a instituição da desnecessidade de essa consulta, aprovação ou certificação ter de ser entregue no âmbito do procedimento de autorização de utilização dos edifícios sempre que exista termo de responsabilidade elaborado por técnico habilitado.

Tal significa que a execução dos projectos de especialidades terá de ser objecto de certificação sempre que ela for legalmente exigível (e os edifícios a que respeitam devem obtê-las) ¾ facto comprovado pelo disposto no n.º 11 do artigo aqui em anotação, que admite a verificação aleatória dos projectos neles referidos e sua execução. Não será é necessário entregar tais certificações no processo autorização: havendo termo de responsabilidade  do técnico, tal é dispensado como condição para a emissão dos actos de controlo urbanístico preventivo.

No caso em que não seja apresentada, para efeitos da autorização de utilização, nem a certificação da execução dos projectos de especialidades nem o termo de responsabilidade a que se refere o n.º 9 do artigo 13.º, não tem aplicação o disposto no artigo 64.º, n.º 2 alínea a), vez que a vistoria parece não é o meio adequado para verificar a execução dos projectos de especialidades. A única consequência que faz sentido é a a rejeição do pedido, por falta de elementos instrutórios indispensáveis.

Ao arrepio das soluções referidas ¾ as quais, embora procedam a uma simplificação dos procedimentos de controlo preventivo das operações urbanísticas, expurgando deles todos os elementos que não se revelam necessários ao controlo  municipal, não colocam, contudo,  em causa, antes pelo contrário, a necessidade de cumprimento da legislação em vigor atinente às especialidades, designadamente no que concerne à certificação da respectiva instalação  ¾ a Lei n.º 28/2010, de 2 de Setembro, que procedeu a uma alteração, por apreciação parlamentar, ao Decreto-Lei n.º 26/2010, de 30 de Março ¾ que havia instituído aquelas soluções ¾, afasta o disposto nos n.ºs 8 e 9 quando estejam em causa os projectos de electricidade e de gás, tornando obrigatória a sua apresentação quer para efeitos do licenciamento ou comunicação prévia das obras de edificação (n.º 8 do artigo 13.º a  contrario) quer de autorização de utilização (n.º 9, a contrario).

Para mais desenvolvimentos vide «“Água mole em pedra dura…” de novo o acto de aprovação do projecto de arquitectura», Comentário ao Acórdão do Tribunal Central Administrativo do Sul (2.º Juízo), de 28.10.2009, p. 4110/08, CJA, n.º 84, Novembro/Dezembro de 2010.

Em caso de pretensões que envolvam a utilização de solos afectos à Reserva Ecológica Nacional quem deve promover a obtenção dos necessários pareceres (obrigatórios e vinculativos) da Comissão Nacional da Reserva Ecológica, particulares (directamente) ou câmaras municipais (pedidos de parecer via CCDR)?
Nestes casos, a quem compete o pagamento das taxas devidas pela emissão desses pareceres, particulares (directamente) ou Municípios (prévia cobrança aos particulares e posterior envio dessas verbas à entidade a quem as mesmas são devidas?

R: Trata-se de uma consulta a efectuar pelas câmaras municipais via CCDR, porque tem a ver com a localização da operação urbanística (é área abrangida por esta restrição). O pagamento das taxas é, ainda assim, da responsabilidade do interessado, que a deve efectuar junto daquela entidade.

3. Comunicação Prévia

Qual a validade do procedimento designado por “apreciação liminar” quando algumas câmaras aplicam nas operações sujeitas a “comunicação prévia”, este tipo de controlo, introduzindo nesta fase, alterações que podem comprometer todos os projectos de especialidades alguns com certificação.

R: A única apreciação liminar que tem enquadramento legal (no RJUE) é a que é efectuada na fase de saneamento (artigo 11.º).

Efectivamente qual o prazo para pagar as taxas de uma comunicação prévia e quando começa o prazo para a execução da obra?

R: A resposta a esta questão decorre, ainda que a redacção das normas aplicáveis seja muito deficiente, do n.º 2 e do n.º 3 do artigo 71.º do RJUE.

Antes de mais, a remissão feita naquele n.º 2 para o n.º 3 do artigo 4.º deve considerar feita para o seu n.º 4 (já que a remissão para o n.º 3 não faria sentido). Assim lido, decorre deste normativo que a admissão da comunicação prévia caduca se, no prazo de um ano (a contar da admissão da comunicação), não forem pagas as taxas: “A (…) admissão da comunicação prévia (…) caduca(m) (…) no prazo de um ano a contar (…) do pagamento das taxas a que se refere o n.º 2 do artigo 36.º-A, na hipótese da comunicação prévia.” Pagas estas, tem o interessado o prazo de nove meses para realizar a operação urbanística [alínea a) do n.º 3 do artigo 77.º].

A rejeição da comunicação prévia, nos termos do artigo 36.º do diploma é precedida de audiência do interessado de acordo com o disposto no CPA?

R: Sim. Atentos os fundamentos em causa, esta rejeição ocorre após a instrução e equivale a um verdadeiro “indeferimento da pretensão”, pelo que está cumprido o disposto no artigo 100.º do CPA.

Determina o artigo 36º “Sem prejuízo do disposto no artigo 11º, no prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação e demais elementos a que se refere o artigo anterior, o presidente da câmara municipal, com faculdade de delegação nos vereadores e de subdelegação nos dirigentes dos serviços municipais, deve rejeitar a comunicação quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território, de alvará de loteamento, as normas técnicas de construção em vigor, ou os termos de informação prévia existente.” Pressupõe-se que os processos de loteamento passem a dispor de informação detalhada sobre as características estéticas das edificações, inclusivamente da cor e acabamento de fachadas, atendendo a que não será aplicável a rejeição da comunicação prévia por inadequada inserção urbana ou por afectação da estética das povoações?

R: Esta questão é muito pertinente na medida em que os loteamentos não dispõem, por norma, de especificações a este propósito, nem é obrigatório que disponham [cfr. as especificações que devem constar para os lotes – alínea e) do n.º 1 do artigo 77.º]). A verdade é que o RJUE, ao determinar que no caso de áreas abrangidas por loteamento o procedimento é o de comunicação prévia, tem como efeito limitar o poder de apreciação do órgão competente, o qual apenas pode verificar o cumprimento daquelas especificações. Somente se elas tiverem sido violadas, poderá haver lugar à rejeição da comunicação.

Os loteamentos antigos, sem especificações, têm que ter resposta necessariamente a nível de comunicação prévia? Ou é possível definir no regulamento municipal a aplicação do regime de licença a estes casos?

R: A este propósito, tive já oportunidade de escrever que:
Alguns municípios, no sentido de garantir uma correcta aplicação da lei, têm vido a resolver algumas dúvidas quanto ao âmbito de aplicação dos respectivos procedimentos nos seus regulamentos municipais, estabelecendo, por exemplo, que “Estão sujeitas a licenciamento as obras de edificação em área abrangida por operação de loteamento cujo alvará não contenha todas as especificações referidas na alínea e) do n.º 1 do artigo 77.º do RJUE”, solução que, na nossa óptica, se enquadra na teleologia do RJUE (de que apenas deve poder ser desencadeado um procedimento de comunicação prévia quando os parâmetros aplicáveis estão cabalmente definidos., diminuindo os poderes de apreciação municipal) Não nos parece que, neste caso, se esteja a incumprir o disposto no n.º 2 do artigo 3.º ¾ de que os regulamentos municipais não podem alterar o disposto no RJUE quanto ao tipo de procedimento a aplicar ¾, já que se trata de uma leitura das disposições legais (uma sua interpretação) em conformidade com os seus objectivos (isto é, com a sua teleologia), que é legítima ao aplicador da lei.

Cfr. o nosso “Breves reflexões sobre as alterações introduzidas ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação pelo Decreto-Lei n.º 26/2010, de 30 de Março”, in Revista de Direito Regional e Local, n.º 10, Abril/Junho, 2010.

Uma vez que o procedimento de comunicação prévia prevê a realização da consulta a entidades, e no caso de haver parecer desfavorável, como deve ser fundamentada a decisão nos termos do artigo 36.º?

R: Há, de facto, um lapso neste normativo, uma vez que não refere a existência de parecer desfavorável como motivo para rejeição. Não restam, no entanto, dúvidas de que não pode ocorrer admissão de comunicação prévia em contradição com um parecer vinculativo na medida em que o artigo 68.º, alínea c) in fine comina com a nulidade a prática de um acto com este tipo de vício. Logo, havendo um parecer vinculativo desfavorável a comunicação prévia deve ser rejeitada com base neste fundamento.

Qual o procedimento a adoptar quando os requerentes entregarem os projectos das especialidades durante o prazo de suspensão de que se refere o n.º 6 do artigo 20.º do diploma? Qual é a intenção desta suspensão?

R: O procedimento que se encontrava suspenso (precisamente porque os projectos de especialidade não haviam sido entregues) recomeça a tramitar.

Este prazo parece ter como única função dar um compasso de espera antes de a Administração poder, legitimamente declarar a caducidade. Parece-nos ter uma função de mera garantia dos interessados

Uma vez que a “figura” de aditamento ao projecto de arquitectura não consta do âmbito das comunicações prévias, pretende saber-se como proceder no caso de um requerente, em fase pós-aceitação da comunicação prévia pretender fazer uma ampliação ao projecto aprovado (devidamente contemplada no alvará de loteamento). Qual é o procedimento previsto? Há lugar ao pagamento de taxas?

R: Pressupondo que a questão é colocada para as situações em que ainda não foi iniciada a obra (e de que estamos numa área abrangida por operação de loteamento que admite aquela ampliação), o que faz sentido é que se venha dar início a um procedimento de alteração da comunicação prévia (paralelo ao previsto no n.º 1 do artigo 27.º). Trata-se, em todo o caso de um procedimento novo, pelo qual há lugar ao pagamento de taxa.

Caso se trate de uma obra em curso, o que faz sentido é apelar para o disposto no artigo 83.º: alterações durante a execução da obra.

4. Autorização de Utilização

Na sequência de um alvará de construção e da realização da respectiva obra é sempre necessário requerer autorização de utilização? Ex: tem alvará de construção porque pretende abrir uma pequena janela numa fachada de um edifício – no final carece de autorização de utilização ou não?

R: Para efeitos de controlo preventivo, a utilização do edifício (edifício aqui entendido como uma construção destinada a utilização humana e não qualquer edificação/construção, por exemplo um muro) é uma operação urbanística. Tal significa que os edifícios devem dispor sempre de um título para a respectiva utilização.

Ora, na questão que é colocada, está em causa uma alteração a um edifício (abertura de um vão na fachada) — que se traduz numa operação sujeita a licenciamento ou comunicação prévia consoante o caso — que, contudo, não tem como consequência a alteração do uso (ou das prescrições que constam do alvará de autorização de utilização), pelo que não haverá lugar a autorização de utilização.

Ou seja, e melhor explicando, uma vez que se trata de um edifício que já dispõe de autorização de utilização cujos termos não são alterados com aquela obra de alteração, não terá de ser emitido um novo título (para esta utilização), o qual apenas seria necessário se ocorresse simultaneamente uma alteração de uso.

Já se a obra a levar a cabo fosse uma ampliação da área de construção do edifício, na medida em que a área de construção é uma das especificações que constam do alvará de autorização de utilização, terá de se proceder a uma atualização desta, logo tem de ser requerida esta autorização, na sequência daquelas obras.  

Os pedidos de autorização de utilização de edificação cujo licenciamento é anterior à entrada em vigor da lei 60/2007 tem de ser instruído com avaliação acústica prevista na portaria 232/2008 ou segue a instrução prevista na portaria 1110?

R: O pedido de autorização de utilização é um procedimento novo, muito embora referido a um anterior, porque na sequência de obra se destina a verificar se a obra foi concluída nos termos do projecto aprovado. Deste modo, deve ser instruído com os elementos previstos na Portaria em vigor no momento em que o respectivo requerimento é apresentado.

Quem assume a responsabilidade da autorização de utilização dos edifícios e dos seus usos. São as chamadas entidades oficiais para vistoriar ou os municípios é que realizam as vistorias em conjunto com as restantes entidades.

R: presume-se que esta questão se prende com os usos especiais que necessitam de intervenção de terceiras entidades. Havendo esta intervenção, ainda que a autorização de utilização seja emitida pelo município, a mesma traduz-se num acto que congrega (federa) a pronúncia dessas entidades, as quais também assumem responsabilidade. Demais, nos termos dos actuais artigos 62.º e ss (em especial o artigo 63.º) o município apenas se responsabiliza pelo cumprimento (execução) do projecto de arquitectura e arranjos exteriores e por garantir que alguém se responsabilize pela execução dos projectos de especialidade (entidade certificadora ou que emite parecer ou aprovação ou, em alternativa termo de responsabilidade nos termos do n.º 9 do artigo 13.º)

5. Legalização de Obras

Que forma de controlo prévio poderá ser dado à legalização de obras já executadas inseridas ou não em loteamento? A legalização continua a não ser definida como operação urbanística nesta lei?

R: O legislador nunca criou um regime próprio para legalizações, pelo que a legalização de uma edificação já erigida é vista como se se tratasse de uma construção nova. Quanto muito, alguns municípios estabelecem, em regulamento municipal, algumas regras específicas para a instrução dos processos (já que alguns desse elementos apenas fazem sentido para obras não executadas, o que não é o caso na legalização).

6. Portarias do RJUE

- Vão ser publicadas portarias associadas a esta lei? As (lei 60/2007) actuais continuam em vigor?
- O n.º 1 do artigo 62.º do D.L. n.º 26/2010 de 30/03, refere que "a autorização de utilização verifica a conformidade da obra com o projecto de arquitectura e arranjos exteriores aprovados..." enquanto no anexo III da Portaria n.º 232/2008 de 11 de Março, a minuta do termo de responsabilidade do director técnico de obra refere que "... a obra se encontra concluída em conformidade com o projecto aprovado,...", pergunta-se se existiu alguma alteração a esta portaria a fim de a mesma ficar em conformidade com o novo D.L.,ou se a mesma se mantém? O que se considera válido: o técnico passa o termo de acordo com o novo decreto ou de acordo com a Portaria? Se passar de acordo com o novo D.L. não haverá termo para a parte de especialidades que não precisam de certificação, como por ex: estabilidade, águas e esgotos, águas pluviais, correcto?

R: Não temos conhecimento de que as Portarias estejam a ser alvo de alteração. Continuam em vigor as actuais, mas como uma Portaria não prevalece sobre um diploma legal, em tudo o que disponham em sentido contrário ao Decreto-Lei n.º 26/2010, têm de considerar-se revogadas.
O que significa que os termos de responsabilidade têm de passar a ser passados de acordo com o RJUE na versão do Decreto-Lei n.º 26/2010 em tudo o que este disponha de forma diferente. Quanto aos termos de responsabilidade em fase da autorização de utilização cfr supra, ponto 2 (consultas)

7. Reparcelamento/ Loteamento/ Destaques

O que significa o n.º 3 do art.º 4.º

R: Para efeitos do RJUE apenas interessam as operações urbanísticas e não as meras operações de transformação fundiária. Ora se é certo que algumas operações de transformação fundiária são operações urbanísticas (os loteamentos e os reparcelamentos, por darem origem a lotes), nem todas as operações de transformação fundiária são operações urbanísticas: uma mera divisão de um prédio por partilha de herança ou um reparcelamento cujas parcelas não são (imediatamente) destinadas a construção urbana. Neste caso, não há constituição de lotes (unidades prediais com uma específica área de construção, de implantação, n.º de piso, n.º de fogos, etc.), mas de parcelas, logo não estamos perante uma operação urbanística. E por isso, não tem de ser sujeita a licenciamento.

Para mais desenvolvimentos vide Fernanda Paula Oliveira, Loteamentos Urbanos e Dinâmica das Normas de Planeamento, Breve Reflexão Sobre as Operações de Loteamento Urbano e as Posições Jurídicas Decorrentes dos Respectivos Actos de Controlo, Coimbra, Almedina, 2009

O aditamento a um alvará de loteamento que contemple a cedência de uma parcela ao domínio privado municipal obriga à escritura da referida cedência para a emissão do alvará de loteamento ou a emissão do alvará de loteamento por si só basta e dispensa a escritura da parcela cedida? Se dispensa há mais algum procedimento de legalização da referida parcela a jusante?

R: Sim, o alvará é suficiente, dispensando qualquer outro acto, designadamente escritura

O pedido de destaque está isento, mas a solução apresentada cria parcelas sem capacidade construtiva de acordo com o previsto no PDM. Faz-se o destaque na mesma? (emite-se certidão favorável?).

R: Sim, desde que estejam preenchidos os requisitos para o destaque

a) No caso de uma pretensão de destaque de uma parcela de um terreno, ficando ambos com frente para um arruamento principal, existindo num deles uma construção devidamente licenciada como imóvel classificado, pode dar-se logo em simultâneo inicio a um processo de licença?
b) Poder-se-á tratar da fase de destaque e deixar para mais tarde o licenciamento de uma potencial construção?

 R:

    • Sim, faz até todo o sentido. Nos termos do RJUE podem ser apresentados no mesmo requerimento dois pedidos desde que directamente relacionados (artigo 9.º, n.º 3)
    • Sim, essa será até a situação normal

O artigo 6.º  do RJUE diz que os destaques estão isentos de controlo prévio. Significa que não é necessário instruir processo na câmara para obter  certidão que permita o registo das parcelas?

R: O que determina aquele artigo é que os destaques estão isentos dos procedimentos de controlo prévio definidos no RJUE, ou seja, não estão sujeitos a licença, comunicação prévia ou autorização. Tal não significa, porém, que não estejam sujeitos a um prévio controlo, ainda que muito mais simples (emissão de certidão), designadamente para confirmar que estão cumpridos os requisitos do destaque.

8. Regime Excepcional de Extensão de Prazos

  1. Extensão de prazo sem qualquer acto ou título? Taxas? (em função do prazo não se podem aplicar?)
  2. Quais os actos que necessitam de requerimento para extensão ou prorrogação de prazos?
  3. Em que situações é necessário o requerimento para prorrogação dos prazos dos diferentes actos (licença, admissão da CP e autorização de utilização)?
  4. No caso de um particular solicitar uma prorrogação de prazo (qualquer prorrogação permitida), quando por força do regime excepcional – artigo 3º do D.L. 26/2010 – teria enquadramento na extensão, deve a Câmara Municipal adoptar o procedimento da extensão, informando o particular de onde é mais vantajoso? Ou deve aceitar a prorrogação uma vez que foi esse o pedido formulado

R: O artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 26/2010 veio estabelecer um regime excepcional de extensão dos prazos), o qual ficou, por sua vez, sujeito a um regime transitório particular constante do seu n.º 4, aplicando-se aos prazos já em curso à data da publicação do referido diploma (30 de Março) ou cuja contagem se tenha iniciado no prazo de 90 dias a contar dessa publicação (isto é, entre 30 de Março e 28 de Junho). Dada esta regulamentação, o referido artigo 3.º entrou imediatamente em vigor, não se lhe aplicando o disposto no artigo 8.º do mencionado Decreto-Lei (que regulou, ainda que de forma diferenciada, a entrada em vigor da restante regulamentação trazida por Decreto-Lei de 2010).  

Visou pois, este regime, numa altura marcada por um certo compasso de espera nos âmbitos urbanístico e imobiliário, conceder algum desafogo aos promotores imobiliários, permitindo-lhes maior flexibilidade na gestão dos seus projectos e compromissos.
Uma análise cuidada deste artigo 3.º permite concluir que o mesmo integra dois grupos distintos de situações, às quais este artigo fornece um tratamento diferenciado: de um lado, as situações referentes a prazos de execução (conclusão) de obras ¾ é a este tipo de prazos que se referem os artigos 58.º e 59.º do RJUE mencionados no n.º 1 do referido artigo 3.º ¾, cuja extensão o Decreto-Lei n.º 26/2010 faz depender de requerimento do interessado; de outro lado, as situações referentes a prazos de caducidade das licenças ou admissões de comunicações prévias e prazos para requerimento dos alvarás que titulam a licença ou autorização ¾ é a estes prazos que se referem, respectivamente, os artigos 71.º e 76.º mencionados no citado artigo 3.º ¾, cuja extensão excepcional funciona de forma automática.

Com efeito, e começando por estes últimos, é o n.º 3 artigo 3.º que determina, de forma directa que “são elevados para o dobro” os prazos de caducidade e os prazos para apresentação dos pedidos de emissão dos títulos de operações urbanísticas previstos nos artigos 71.º e 76.º do RJUE, sem que aqui se faça qualquer referência, ao contrário do que sucede no n.º 1 daquele artigo 3.º, a um requerimento do interessado. Esta é, aliás, uma das marcas característica que diferencia estas situações das do prazo para conclusão da obra, precisamente porque naquela hipótese (ao contrário desta) estão em causa prazos fixados legalmente e não prazos modelados (propostos) pelo interessado. Prevê-se, assim, naquela situação, uma duplicação ope legis daqueles prazos, independentemente da vontade dos interessados, o que não significa, naturalmente, que essa ampliação se imponha àqueles, na medida em que, tratando-se de prazos máximos, nada obsta a que os interessados actuem antes do decurso dos mesmos.
Por força deste dispositivo legal, o prazo referido no n.º 1 do artigo 76.º do RJUE passa automaticamente, durante o período de aplicação do regime excepcional a que se refere o artigo 3.º (isto é, nas situações em que o prazo para requerer o alvará já estava em curso no dia 30 de Março ou se inicia entre esta data e 28 de Junho), a ser de dois anos, assim como, caso tenha sido anteriormente deferida a prorrogação desse prazo por mais um ano, ao abrigo do n.º 2 do artigo 76.º, é este segundo prazo (o prazo já prorrogado, pois é este que se encontra a correr) que é automaticamente duplicado. A duplicação deste segundo prazo decorre de também ele ser um prazo para a apresentação do requerimento de emissão do título da operação urbanística constante do artigo 76.º, que o n.º 3 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 26/2010 automaticamente (isto é, por si só, sem necessidade de qualquer pedido ou decisão intermédia), elevou para o dobro.

Em todo o caso, tendo em consideração o limitado período de aplicação temporal deste regime excepcional, não será possível ao interessado tirar partido, numa mesma situação, de uma duplicação dos dois prazos (isto é, do prazo referido no n.º 1 e do mencionado no n.º 2 do artigo 76.º). No entanto, nada há que obste que, tendo o interessado tirado partido da duplicação do prazo previsto n.º 1 deste normativo por força daquele regime excepcional, possa posteriormente, beneficiar do regime expressamente consagrado no RJUE e que se apresenta como um regime normal. Do mesmo modo que tendo requerido a prorrogação desse prazo ao abrigo do n.º 2 do artigo 76.º, beneficiará, por força do regime excepcional do artigo 3.º, de extensão desse prazo (que, assim, em vez de ser de um, passa a ser de dois anos).

Na hipótese de à data da publicação do Decreto-Lei n.º 26/2010 o interessado haver já requerido (mas não obtido), ao abrigo do n.º 2 do artigo 76.º, a prorrogação do prazo para obter o alvará, consideramos que, uma vez que a prorrogação já foi requerida (e, por isso, já se utilizou a faculdade do n.º 2 do artigo 76.º), é a prorrogação que vier a ser concedida que é automaticamente duplicada por força do artigo 3.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 26/2010.

No que concerne à situação prevista no n.º 1 do artigo 3.º, deve afirmar-se, antes de mais, que este regime excepcional se aplica não apenas a obras de edificação (é nesta parte do RJUE que se inserem sistematicamente os artigos 58.º e 59.º), devendo aplicar-se, também, aos prazos para execução (conclusão) das obras de urbanização e à sua execução faseada (artigos 53.º e 56.º do RJUE, os quais têm total correspondência, no que concerne a esta operação urbanística, com o disposto nos artigos 58.º e 59.º expressamente referidos naquele artigo 3.º).

Com efeito, havendo, neste caso, uma “relação de semelhança” entre estas situações, o princípio da igualdade normativa ou da universalidade prática exigem um idêntico tratamento (e não afecta este raciocínio o facto de estar em causa uma norma excepcional, pois pode haver, como é manifestamente o caso, relações de semelhança entre situações excepcionais - A. Castanheira Neves, Metodologia Jurídica - Problemas Fundamentais, Coimbra, Coimbra Editora, 1993, p. 256). Não se divisam, de facto, razões para a diferenciação de soluções no âmbito do referido artigo 3.º, tanto mais que esta diferenciação não tem sequer paralelo na extensão dos prazos de caducidade e dos prazos para a apresentação do requerimento de emissão dos títulos de operações urbanísticas (artigo 3.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 26/2010), que são passíveis de ser aplicados em geral, a todas as operações urbanísticas.

Mais, não obstante o RJUE apenas regule de forma expressa algumas das operações urbanísticas enumeradas no artigo 2.º (operações de loteamento, obras de urbanização, obras de edificação e utilização de edifícios), motivo pelo qual não contém quaisquer regras referentes aos prazos e eventuais prorrogações quando esteja em causa o licenciamento ou a comunicação prévia de outras operações urbanísticas (por exemplo, dos trabalhos de remodelação de terrenos), não vemos motivos, como se afirmou no comentário aos artigos correspondentes, que estas operações não possam beneficiar do regime previsto para as obras de edificação e de urbanização quanto ao estabelecimento e prorrogação de prazos. Se bem que o tratamento desta matéria em regulamento municipal seja a melhor forma de superar quaisquer dúvidas a este propósito, consideramos que a similitude das situações ¾ em causa está uma operação urbanística sujeita precisamente aos mesmos tipos de procedimentos de controlo preventivo (licenciamento e admissão de comunicação prévia) ¾, deve permitir concluir pela aplicabilidade a estas situações dos regimes previstos no artigo 58.º e 59.º do RJUE e, por este motivo, da aplicabilidade à execução das mesmas do regime excepcional previsto no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 26/2010.

De referir, como expressamente decorre do n.º 2 do artigo 3.º, que a extensão excepcional dos prazos para a execução das operações urbanísticas não prejudica a possibilidade das prorrogações normais dos prazos, finda aquela extensão, podendo também estes prazos beneficiar, caso sejam eles que se encontram na situação prevista no n.º 4, do regime excepcional de extensão, sempre a requerimento do interessado.

Assim, conclui-se, o regime excepcional de extensão do prazo aplica-se àquele prazo específico que à data da publicação do Decreto-Lei n.º 26/2010 estava em curso ou cuja contagem se inicie dentro desse prazo, não impedindo, assim, a possibilidade de funcionamento do regime normal de prorrogações (já não de extensões) destes prazos. As diferenciações de prazos finais a que se chegue e evidenciadas no quadro supra são uma consequência matemática da aplicação das regras legais ao estado da execução das obras, não podendo, a nosso ver, ser consideradas discriminatórias, na medida em que o cômputo global dos prazos é mais benéfico, precisamente para quem viu a execução do seu projecto ser afectada por momentos preocupantes de crise económico-financeira.

De notar, ainda, que o n.º 4 do artigo 3.º não tem por função estabelecer um limite temporal para a apresentação do requerimento a que se refere o n.º 1 do mesmo normativo, mas, tão-somente, a de identificar os prazos que podem beneficiar (ou vir a beneficiar) do regime excepcional de extensão. Estes prazos devem ter o seu decurso normal e apenas quando se aproxime o seu terminus é que o interessado deve avaliar se pretende (ou necessita) tirar partido daquele regime especial (requerendo nessa altura a sua extensão ao abrigo do artigo 3.º) ou não. Assim, se por exemplo, o alvará tiver sido emitido em 15 de Abril de 2010, com prazo para execução por dois anos, este prazo termina em 15 de Abril de 2012, sendo apenas próximo do seu terminus que o interessado tem a possibilidade de avaliar se necessita desta extensão excepcional, apenas nesse momento devendo, se concluir em sentido positivo, apresentar o requerimento referido no n.º 1 do artigo 3.º. De onde concluir que este requerimento pode ser apresentado depois do dia 28 de Junho, desde que, é claro, se trate de prazos que ainda não hajam terminado nessa data. Uma solução diferente (que impusesse a obrigação da apresentação do requerimento até ao dia 28 de Junho) levaria, no limite, à solução absurda e ilógica de um prazo se ter iniciado no dia 27 de Junho e ter logo de ser requerida a extensão do mesmo.

Não pode ignorar-se, porém, que o prazo de execução (conclusão) das operações urbanísticas é também um prazo de caducidade da licença [cfr. alínea d) do n.º 3 do artigo 71.º do RJUE]. Não obstante este facto, esta hipótese de caducidade é configurada pelo legislador como distinta das demais, já que não lhe é aliado um prazo específico que possa ser duplicado (ao contrário do que sucede com as hipóteses de ausência de início de obras e de abandono ou suspensão das mesmas). Por esse motivo é que estabeleceu para a mesma um regime especial de extensão de prazos: o constante do n.º 1 do artigo 3.º aqui em referência que, como vimos, depende de requerimento do interessado. Pelo que, na ausência de apresentação de um requerimento a solicitar, nestes casos, nos termos do n.º 1 do artigo 3.º, a aplicação do regime excepcional nele previsto, este não se aplica, podendo, em todo o caso, o município, no uso das faculdades discricionárias que lhe são conferidas pelo artigo 71.º, não declarar a caducidade destas operações urbanísticas.

Mencione-se, por fim, que, na nossa óptica, a extensão de prazos por força deste artigo 3.º não deve motivar um aumento das taxas a cobrar, calculadas em função do tempo adicional concedido para a execução da operação urbanística. Com efeito, consideramos que esta cobrança, a ter lugar, contrariaria a teleologia do próprio artigo 3.º que tem subjacente a necessidade de ajustamento dos tempus da concretização das operações urbanísticas às possibilidades de intervenção dos seus promotores, possibilidades estas altamente condicionadas pelo clima de estagnação económica, sobretudo no sector do imobiliário, que se fez e ainda se faz sentir no nosso país. Exigir-se a cobrança de taxas nestes casos equivaleria, afinal, a uma oneração das condições de execução das operações urbanísticas já licenciadas ou admitidas, contrariando o objectivo legal que foi o de aligeirar e facilitar, o mais possível, a concretização das mesmas. Mais, e apesar de o interessado dever apresentar, mas apenas nos casos previstos no n.º 1 do artigo 3.º, um requerimento para beneficiar do regime excepcional nele previsto, ele é por natureza deferido, sem necessidade de emissão de um novo título sobre as operações em causa, o que significa que o Município também não tem aqui margem (nem, presume o legislador, interesse) para colocar obstáculos, de qualquer ordem, à extensão dos prazos.

Note-se que embora o n.º 1 do artigo 3.º refira que, neste caso, não há lugar à emissão de novo título, a verdade é que à alteração do prazo apenas corresponde um averbamento ao título inicial (cfr. artigo 58.º, n.º 8), averbamento este que pensamos deve continuar a ocorrer no presente caso, de forma a que os serviços municipais (designadamente os de fiscalização) percebam se o interessado beneficiou ou não daquela extensão de prazo. Pensamos, por isso, que o que o legislador pretendeu precisar foi efectivamente que não há, nestes casos, qualquer margem de apreciação da Administração, não tendo o requerimento sequer de conter qualquer fundamentação adicional, para além do disposto naquele artigo 3.º.

Mais desenvolvidamente sobre este regime excepcional cfr. Fernanda Paula Oliveira, Dulce Lopes, A extensão excepcional de prazos prevista no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 26/2010: subsídios para a sua aplicação prática, in Revista de Direito Regional e Local, n.º 11 (Julho/Setembro de 2010).

O regime de extensão de prazos aplica-se ao prazo para apresentação dos projectos de especialidades?

R: Pelo antes exposto a questão é negativa. Apenas se aplica nas situações aí reguladas

9. Outros

a) Alterações durante a execução da obra (artigo 83.º):

Questões: Explicitação do regime constante deste normativo

R: Nos termos deste dispositivo, é possível, durante a execução das obras, proceder a alterações ao projecto aprovado, o que se revela importante pois, apesar de se exigir uma tendencial completude dos projectos, é sempre necessário introduzir alguns ajustamentos ao mesmo no momento da sua execução ou mesmo alterações mais profundas, caso o projecto seja deficiente, omisso ou as circunstâncias do local as impliquem.

Estas alterações estarão ou não sujeitas, a um prévio controlo municipal consoante o tipo de alteração que se pretenda promover.
Assim, tratando-se de alterações que impliquem a realização de obras de ampliação ou de alteração à implantação dos edifícios, estarão estas sujeitas a um procedimento de alteração da licença ou comunicação prévia, consoante os casos, que segue, com as devidas adaptações, o procedimento inicial de licenciamento ou da comunicação (cfr. n.° 3). As restantes alterações estarão sujeitas a comunicação prévia (cfr. n.° 1) excepto se não estiverem, em geral, sujeitas a prévio licenciamento (n.° 2).
Sistematizando estes dados, as obras de alteração que não careceriam, no momento da apreciação do projecto inicial, de um procedimento de licenciamento (por se encontrarem isentas de qualquer tipo de controlo prévio ou por o controlo ser o da comunicação prévia, ou seja, todas as obras abrangidas no âmbito de aplicação do artigo 6.º e 6.º -A), não necessitam de qualquer controlo prévio municipal nesta fase de execução, devendo apenas ser registadas no livro de obra (« são obrigatoriamente registados no livro de obra…todas as alterações ao projecto licenciado ou comunicad», n.º 2 do artigo 97.º) e ser devidamente identificadas nas telas finais.

No outro extremo, n.º 3 deste artigo, a sujeição a um procedimento de licenciamento ou comunicação prévia apenas se encontra prevista para as alterações ao projecto que envolvam alteração ou ampliação às implantações das edificações (integrando-se aqui o conceito de obra de ampliação, isto é, o aumento das áreas de implantação, construção, cércea, ou do volume de uma edificação existente, bem como as alterações às implantações).

Assim, o n.º 1 deste artigo 83.º apenas se aplicará às obras que no momento da apreciação inicial estariam sujeitas a um controlo prévio de licenciamento, excepto se forem obras de ampliação ou de alteração da implantação em que se aplicará o n.º 3 deste artigo e não este número 1.

Poder-se-á, em suma, referir que o legislador da Lei n.º 60/2007 “desgraduou” os procedimentos de controlo prévio no que respeita às alterações introduzidas durante a execução da obra. Assim, se na apreciação inicial se exige o controlo prévio por licenciamento durante a execução da obra as  alterações introduzidas estarão sujeitas apenas a comunicação prévia. Se na apreciação inicial o controlo prévio for de comunicação prévia ou nenhum, por se se tratar de obras isentas de controlo, as alterações introduzidas durante a execução da obra estão isentas de controlo prévio, muito embora tenham de ser feitos registos no livro de obra.
A excepção a este menor controlo prévio só se verifica nas obras de ampliação ou de alterações à implantação em que o procedimento de controlo prévio durante a execução da obra é o mesmo que se verificaria na apreciação inicial, ou seja, o controlo será de  licenciamento ou de comunicação prévio consoante a forma de controlo a que o pedido inicial ficou sujeito.

O artigo 83.º refere que alterações em obra ao processo é uma comunicação prévia. Pergunta se num processo de licenciamento existir alterações em obra o requerente apresenta depois uma comunicação prévia para essas alterações, a nível de procedimento administrativo, vamos ter 2 processos para uma mesma obra? Um de licenciamento e outro de comunicação prévia para as alterações? Ou no mesmo processo de licenciamento, anexa-se a comunicação prévia? Neste último caso, a nível informático, para se poder passar a certidão de não rejeição da comunicação prévia é incompatível uma vez que temos um processo de licenciamento inserido no sistema informático e não de uma comunicação prévia.

R: Esta questão é muito pertinente, mas terá de se entender existirem dois procedimentos ainda que referidos à mesma obra: uma licença para a obra e uma comunicação prévia para as alterações.


c) Carácter real dos actos de gestão urbanística

A transmissão da propriedade implica a transmissão de todos os títulos referentes á propriedade. O alvará de construção também se transmite, automaticamente? E no caso de se tratar da aprovação de um projecto de arquitectura?
O averbamento do processo, poderá ser efectuado apenas com a prova da propriedade?

R: Todos os actos urbanísticos têm natureza real: são passados para os terrenos (e em função das características destes). Por isso, são sempre transmissíveis com a propriedade sem que seja necessário fazer qualquer menção a esse facto.

d) Vários

Existe uma contradição entre o artigo 8º DL 26/2010 e artigo 130.º de DL 555/99 (não revogado)?

R: Não existe qualquer contradição. O artigo 130.º é um artigo que integrava a versão inicial do RJUE e refere-se à entrada em vigor dessa versão inicial (Decreto-Lei n.º 555/99). O artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 26/2010, refere-se a este diploma, que embora introduza alterações ao RJUE (que estão identificadas no seu artigo 1.º), não deve confundir-se com ele pois têm normas próprias, por exemplo, o regime excepcional de extensão de prazos (artigo 3.º) um regime de atualização dos regulamentos municipais (artigo 4.º).

Após a obra concluída com alterações de pouca relevância, os projectos de especialidade têm que ser novamente certificados e “comunicados posteriormente”.

R: Consideramos que não, mas tudo depende se as obras de alteração afectam as especialidades ou não.

A cedência ao domínio público deixa de poder ser feita no âmbito da propriedade horizontal?

R: A cedência (ao domínio público ou privado) está prevista para os loteamentos urbanos e para as operações com impacte urbanístico relevante, mas não já para as operações com impacte semelhante a um loteamento. A resposta a esta questão depende do enquadramento que o regulamento municipal fizer das propriedades horizontais (ou como operações com impacte urbanístico relevante ou como operações com impacte semelhante a um loteamento).

Dezembro de 2010